老屋貸款是什麼?
拿超過 30 年以上的房子，向銀行或民間金融機構進行貸款。
貸款成數跟利率主要根據：老屋屋齡、剩餘殘值來判定。
老屋是什麼？
老屋是危老建築的統稱，是指超過 30 年以上的房子。
甚至 50～60 年的老屋，由於結構鬆散、建材損蝕，存在安全上的疑慮，就會被稱為「危老建築」。
老屋值得買嗎?
老屋還是有以下 3 種優點，因此仍然吸引許多民眾購買。
- 房價比其他房子低：老屋價格偏低，適合那些手頭資金有限的人購買。
- 空間較多：老屋的公設比較新建案低，實際能使用的空間較多。
- 有都更機會：如果符合地方政府更新單位所設定的標準，就有機會參與都更計畫，屋主可以將老舊的房屋換成全新的住宅，還能享受到地價稅、房屋稅等稅賦減免的優惠。
老屋貸款管道有哪些?
銀行老屋貸款
銀行老屋貸款的申請條件嚴苛！
銀行的優勢在於貸款利率低，年利率約為 1.6% 到 2.5%。
20 年的貸款年限也相對較長，每月可以輕鬆以本息攤還方式還款。
除了會審核貸款人條件外，老屋本身所在地段也是重要考量點。
精華地段的老屋自然就越有價值。
民間老屋貸款
只要名下有老屋即可提出申請，對於申貸者條件及房屋的審核也寬鬆許多。
貸款年限大約 10 年，對個人信用瑕疵、持分房屋都可以接受。
還款也最自由，可以隨借隨還不綁約。
辦理速度及核貸速度都非常快，1-3 天內即可拿到款項。
但還是建議以有實體店面、月利率不超過 3%、不抵押重要證件、過件後才收費等標準來挑選貸款機構。卡禾貝也會提供專屬於您的老屋貸款方案!
老屋貸款可以貸多少？
30 年屋齡的老屋最高約可貸到 70%。
40 年至 50 年的老屋貸款成數則相對較低，約落在 40%~60% 。
貸款成數主要看以下四點：
屋齡:
房子屋齡越高，狀況可能就會越老舊，老屋貸款成數條件就不好。
地段:
位於蛋黃區以及市精華區的老屋容易有較高的成數。
附近設施:
老屋復金有公園、學校等便利設施貸款成數會較高。
剩餘耐用年限:
行政院依建築結構，有不同德年數表，不同建材有不同的耐用年限(磚造房屋為 25 年、加強磚造房屋 35 年、鋼筋混凝土及鋼骨鋼筋混凝土、鋼骨混凝土皆為 50 年)，剩餘耐用年限越短，老屋貸款成數也會越低。
老屋貸款年限
老屋由於剩餘年限不多，若是提供和普通房貸等長的貸款年限，常見的計算方式包括：
銀行老屋貸款
若是提供和普通房貸等長的貸款年限，對銀行來說風險實在太大，因此多會以屋齡和申請人年齡來進行綜合評估
- 貸款年限＋貸款人年齡＜75 或房屋貸款年限＋屋齡＜50 來計算
- 屋齡加貸款年限＝耐用年限＋7 年
鑑價方式：為了防止房市價格波動，銀行鑑價金額通常會略低於市價，若擔心核貸金額不足，可以利用實價登錄了解區域行情，也可善用銀行官網的老屋貸款試算功能。
民間老屋貸款
民間老屋貸款相對容易，年限大約會落在 10 年，且還款自由度高，不綁約。缺點是利率可能相較銀行來的高，對於信用瑕疵或無收入者可以詢問。
| 銀行老屋貸款 | 民間老屋貸款 | |
|---|---|---|
| 貸款成數 | 鑑價金額 50%~60% | 最高鑑價金額 90% 成 |
| 貸款年限 | 約 20 年 | 依個人狀況而定，隨借隨還不綁約 |
| 貸款利率 | 年利率 1.8%~3% | 最低月利率 1% |
| 還款方式 | 本息均攤 | 本息均攤／只繳利息 |
| 辦理時間 | 7~14 個工作天 | 最快 1 天 |
| 適合對象 | 信用良好、工作穩定、房屋為完整產權者 | 信用瑕疵、無工作收入、房屋持分、急需大筆資金者 |
老屋貸款準備文件
- 身分證及第二證件正反面影本
- 半年內之薪轉證明
- 在職證明
- 戶籍謄本
- 建物所有權狀
老屋修繕貸款是什麼？
修繕貸款，意思就是用來整修老屋折舊設備的資金，和用來美化居家環境的裝潢整修貸款不大相同。
政府補助方案
內政部每年 7～8 月間，政府針對 10 年以上老屋
提供給中低收入與弱勢族群申請的利率補貼措施，是一種房屋修繕補助。
最高額度為 80 萬元，但實際額度須由承貸金融機構勘驗後決定。
補貼年限最長為 15 年，含 3 年寬限期。
銀行老屋修繕貸款
銀行老屋修繕貸款在於審核條件和額度。
申請不限房型和屋齡新舊，審核重點在於申請人的個人條件，以及房屋的屋況和現值。
以申請額度來說，銀行裝潢貸款通常多以房屋鑑價結果來決定貸款額度
最高可達房屋鑑價金額的約 85%。
裝潢貸款和房屋增貸類似，都是以房屋作為擔保品多貸出一筆資金。
原房貸一定要繳滿 2 年才能再申請裝潢貸款，否則容易被銀行婉拒。
民間老屋修繕貸款
民間機關審核較寬鬆，鑑價結果也比較接近市價，因此可貸額度較高。
對於無暇等待及無工作財力證明、信用有瑕疵者或者急著修或是裝修多花費高，民間貸款更適合你，貸款不綁約，可以在短期內週轉，也能降低因綁約而產生的利息成本。
月利率大約會落在 1%~3%之間，快速撥款，無須擔保品且不收代辦費用，如果您需要卡禾貝也會提供專屬於您的老屋修繕貸款方案!
| 申辦管道 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|
| 政府修繕補助 | 利率比一般房貸低、還款年限長、月付金低 | 開放時間短、額度僅 80 萬、屋齡須在 10 年以上才能申請 |
| 銀行老屋修繕貸款 | 額度比較高、不限屋齡、不受開放時間限制 | 房貸未繳滿 2 年無法申貸、承作銀行較少 |
民間老屋修繕貸款 | 額度最高、快速撥款、不綁約、適用對象多 | 利率較高、詐騙陷阱 |
老屋貸款Q&A
1.40 年老屋貸款成數是多少?
40 年老屋貸款成數以銀行為例會落在 40%~60%，而民間機關最高可以來到 90%。
2.月薪 4 萬可以貸款多少?
申貸人如果月薪 4 萬，貸款額度可提高為月薪的 18 至 22 倍，可貸金額為 72 萬至 88 萬之間。
如果只是一般上班族，額度設定在月薪的 10 至 15 倍，可貸金額為 40 萬至 60 萬之間。
3.房貸不要超過薪水多少？
房屋貸款還款金額不應該超過薪水的 30%，避免產生沉重的資金壓力。
4.老屋翻新一坪多少錢？
具體價格會根據屋況、屋齡調整。
20~25 年的老屋報價較低，通常為 7~8 萬元/坪
26~40 年的老屋報價較高，通常為 8~9 萬元/坪
屋齡超過 40 年的老屋裝潢費用最高，通常每坪報價會接近 10 萬元
如果屋況不佳，有壁癌、漏水或是外牆水泥剝落等情況，報價甚至有可能達到 12 萬元/坪。
